2016年6月30日 (木)

ゲストハウスのリフォーム

6月1日から昨日まで、1ヶ月間ゲストハウスのリフォームをしておりました。

使い勝手がいい間取りとモダンと古い町屋の融合をコンセプトにリフォームしました。

Befoer リビングbefore

After リビングafter

01befoer 寝室before

01after 寝室after

01before 寝室から通り庭before

01after_2 寝室から通り庭after

02before 和室、寝室、通り庭before

02after 和室、寝室、通り庭after

Before 通り庭before

04after 通り庭after

通り庭の別アングル

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坪庭、苔を主役に

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帯をアクセントに

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新しい洗面と奥はトイレ

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2016年3月11日 (金)

旅館業法許可(ゲストハウス)

 

昨年よりゲストハウス(簡易宿所)の旅館業法許可業務を14件行っています。

現在の旅館業法、簡易宿所の基準33㎡以上に抵触するゲストハウスが4軒あり

4月1日からの改正に期待しています。100㎡を超えるゲストハウスが1軒

用途変更が必要となるので、1階住居、2階ゲストハウス(入口別々)

にて検討中です。

昭和25年5月24日以前に建築された建物、謄本、立面図、写真で証明して町屋

認定を受ければ、帳場不要のゲストハウスが7件、帳場を完備するゲストハウスが

2軒です。現段階で5軒の許可を完了しています。旅館業法許可を受けるに際し

今までの経験から、注意するポイントを箇所書きしますと。

①用途地域・・・住居地域で専用とつくところ、工業地域、工業専用地域

        では許可は不可です。

②床面積・・・100㎡以内を超えると用途変更の確認申請が必要となります。

       古い町屋、再建築不可などは不可能です。

③消防設備・・連棟の場合、連棟すべての面積が300㎡を超えると、全体に

       大がかりな消防設備が必要です。その場合、防火延焼を防ぐ

       措置をすれば、特定小規模施設用自動火災設備ですみます。

       避難口誘導灯、避難経路図、懐中電灯、消火器が必要です。

       京都市火災予防条例に準拠する、(給湯器、洗濯乾燥機などと

       隣接する壁との離隔距離、ガス台の廻りの燃えない仕上、フード

       との距離)

④建築設備・・災害時の停電の非常用照明が必要です。

⑤学校照会・・ゲストハウスから110m以内に、学校、児童福祉施設、公園、

       美術館等があれば、学校照会が必要となります。期間は約1ケ月

       かかります。

以上の点に注意し、根気よく進めれば可能なゲストハウスが多いかと思います。

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一般的な許可までの流れは、

平面プラン、謄本、地図等で事前協議を行います。

事前協議に基づき、図面作製し保健センターと消防の合意を得ます。

学校照会があれば、図書を作成して1ケ所であれば2部、約1ケ月

消防設備の現場調査と費用の算出、帳場があればその費用、

改装があれば改装費用を算出します。費用の合意を得れば契約

消防署の設備等設置承認申請書(特定小規模施設用自動火災設備)

消防設備着工届、工事と並行して消防法令適合通知書交付申請書提出

工事が完了したら、消防設備設置届、防火対象物使用開始届、

消防署現場検査、合格したらいよいよ消防法令適合通知書を

添付し旅館業法許可申請です。学校照会があれば旅館業法許可まで

約3ケ月ぐらいかかります。

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2015年11月21日 (土)

マンションを和風にリフォーム

最近、完成したマンションのリフォームです。ベランダに坪庭をつくりました。

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Dsc00022 After

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2015年11月20日 (金)

町屋にリフォーム

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 昭和39年建築された住宅を町屋風にリフォームしました。

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2015年4月 6日 (月)

今年の桜はこれで決まり。

毎年行きたいと思っていた桜の季節、今年見に行きました。佐野藤右衛門邸の桜です。京都の観光地の桜も綺麗だけど、とても生命力の感じられる桜でした。ここでは色々な種類の桜を鑑賞できます。佐野藤右衛門さんも、桜の木の下で打ち合わせをされていました。「植藤造園」のロゴマークはとても力強く、格好いいです。Dsc00109_2

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2015年3月29日 (日)

耐震改修補助金と省エネ住宅ポイント

耐震補助金を受けての耐震設計と耐震工事はこれで3件目となります。平屋の建物を2階

増築をし同時に耐震リフォームをします。昭和39年建築で築51年になります。

建築確認は台帳を調べると記載されていましたが原本はありません。完了検査も

受けていません。既存不適格建築(建築当時の基準法は満たしていても現法では

不適格な建物)であり確認申請は非常に時間と手間が掛かります。且つ、敷地の

回りは2m以上の石積みの擁壁に囲まれ「がけ条例」に抵触します。

大変でしたが確認申請は許可となりました。

今回も京都市木造住宅耐震改修計画作成補助金15万(これは26年度中に完了しました)

京都市木造住宅耐震改修補助金60万は27年度に申請します。併せて既存住宅の

省エネリフォーム支援事業も受ける予定です。省エネリフォーム支援事業は省エネ住宅

エコポイントが復活したので、重複する補助メニューは受付が休止となりました。

省エネリフォーム支援事業に該当するメニューはこちらで補助金を受け、その他のメニュー

は省エネ住宅エコポイントで受けます。併せて約100万の補助が受けられます。

反面、工事のコストは少し上がります。理由は、窓の高断熱サッシ(現在では常識ですね)

高性能な断熱材の使用(断熱材にはランクがあり、ただ断熱材を入れたらよいのでは

ありません。)又、床、壁、天井或いは屋根の部分で使用する容積が断熱材の性能により

決められています。しかし、建物の耐震性能は増し、省エネ性能は高くなるのですから

将来を見据えても建物寿命が延びるので非常にお得かなと思います。

2015年1月14日 (水)

国土交通大臣登録 耐震診断資格者講習会

平成25年11月25日に耐震改修促進法の改正ありました。

「建築物の耐震改修の促進に関する法律」の一部を改正する法律が施行されました。

それは、一定建築物の耐震診断義務化と耐震診断資格者制度の創設です。

この施行により、耐震診断結果の報告が義務付けられた

要緊急安全確認大規模建築物及び要安全確認計画記載建築物

耐震診断は「国土交通大臣登録耐震診断資格者講習」を受講修了した

耐震診断資格者でなければできないこないことになりました。

現在進行中の住宅は京都市耐震助成金60万を受ける予定です。

その前に京都市耐震改修計画助成金15万も受ける予定でした。しかし

この耐震設計に上記の講習(その他同等の講習)が条件となりました。

私は京都府耐震診断士の資格を持っていて資格を得るために講習を受けていました。

又、京都建築労働組合のNPO法人 住まいの防災・耐震センターの会員で

講習会を何度となく受けて学習し耐震診断、設計も数十件させて頂きましたが、

上記の講習でないと京都市耐震改修計画助成金を受けることができないのです。

昨年度、受けたときはこの条件はありませんでした。

急遽、この講習会を見つけて昨年末に滑り込みで申し込みました。

そして今日14日にメルパルク京都で一日目の耐震診断資格者講習があり、

2日目は耐震改修技術者講習会が丸一日あります。費用と時間が

大変掛かります。講習内容は今まで3回ほど受けた講習と基本的に同じです。

今までの曖昧な点を整理し質問が多かった項目を整理した内容の第一日目の

講習会でした。

2014年12月 5日 (金)

いにしえのみやこをめぐる~自転車の旅

奈良(飛鳥)~京都(嵐山)で、京都八幡木津自転車道と、ならクル”せんとの道”が

繋がりました。飛鳥京、藤原京、平城京、恭仁京、長岡京、平安京、

いにしえのみやこをめぐりながら奈良飛鳥と京都嵐山をつなぐ約90kmの道のりです。

途中、木津川の上津屋橋(通称・流れ橋)の流れ橋休憩所の銭湯で休憩も良いと思う。

今度、是非走ってみようと思います。

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http://www.pref.kyoto.jp/doroke/bic-kidu.html

2014年11月26日 (水)

木島櫻谷旧宅見学

木島櫻谷(このしまおうこく))は明治から昭和初期にかけて活動した日本画家です。

旧宅は和館、洋館、画室と構成されています。国登録有形文化財に指定されています。

木島櫻谷は62歳で非業の死を遂げ、以後邸宅は70年間閉ざされたままとなり

調度品は当時のままとなっています。

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2014年11月25日 (火)

京都府立鴨沂高等学校

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解体されていることは知っていましたが、散歩中に前を通ると大変立派な建物を

見つけました。解体前は寺町通りから見えなかったのですが、前面の建物が

解体されたので全貌が現れました、威風堂々とした建物にしばし見とれてしまいました。

沢田研二、田宮二郎など芸能人、著名人の出身校だと聞いていました。

調べますといろいろと解体するか否か物議を醸し出しているようです。

下記のサイトに興味深い情報が掲載されています。

http://matome.naver.jp/odai/2138268088041069901